Στις 26 Ιουνίου 2025 υπερψηφίστηκε από την Βουλή των Αντιπροσώπων πρόταση νόμου με την οποία τροποποιούνται οι διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965), αναφορικά με την προστασία των καλούμενων «εγκλωβισμένων αγοραστών», δηλαδή προσώπων που έχουν αποπληρώσει το τίμημα αγοράς ενός ακινήτου, χωρίς ωστόσο να έχουν καταστεί ιδιοκτήτες, λόγω ύπαρξης εμπράγματων βαρών ή απαγορεύσεων που βαραίνουν τον πωλητή.
Θυμίζουμε ότι το εν λόγω ζήτημα προέκυψε μετά την έκδοση της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Πολιτική Έφεση 285/2018, στις 20 Ιουνίου 2024, σύμφωνα με την οποία οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΘ έως 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965) που αφορούν την προστασία των αγοραστών κρίθηκαν αντισυνταγματικές, ως αντίθετες με τα άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος.
Βάσει των νέων τροποποιήσεων, για την εφαρμογή των άρθρων 44ΙΘ έως 44ΚΖ που αφορούν τη μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή σε περιπτώσεις όπου το ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή/και απαγορεύσεις, καθίσταται πλέον απαραίτητη προϋπόθεση η προσκόμιση έγγραφης συγκατάθεσης των προσώπων προς όφελος των οποίων αυτά επενεργούν. Η συγκατάθεση αυτή θα αφορά την απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση των σχετικών βαρών, προκειμένου να δύναται ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του εγκλωβισμένου αγοραστή.
Σε περίπτωση άρνησης παροχής της συγκατάθεσης κατά τρόπο καταχρηστικό και αδικαιολόγητο, και νοουμένου ότι το τίμημα πώλησης έχει πλήρως εξοφληθεί, ο αγοραστής θα δικαιούται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την άρνηση, να καταχωρήσει αίτηση στο Δικαστήριο για την έκδοση διατάγματος που θα αναγνωρίζει την εν λόγω άρνηση ως καταχρηστική και αδικαιολόγητη. Αντίγραφο του εκδοθέντος διατάγματος θα υποβάλλεται στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ως υποκατάστατο της απαιτούμενης έγγραφης συγκατάθεσης του ενυπόθηκου δανειστή.
Η διαδικασία μεταβίβασης δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA του υπό τροποποίηση νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι νόμου, θα αναστέλλεται μέχρι την έκδοση του ως άνω προβλεπόμενου διατάγματος, υπό την προϋπόθεση ότι έχει κατατεθεί αντίγραφο της σχετικής αίτησης στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Παράλληλα, συνεχίζεται η εφαρμογή για μεταβίβαση/παραχώρηση τίτλου ιδιοκτησίας σε αιτήσεις, στις οποίες είτε δεν υπάρχουν εμπράγματα βάρη είτε αυτά είναι μεταγενέστερα του αγοραπωλητήριου εγγράφου.
Επιπλέον, σε περιπτώσεις όπου δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος, καθορίζεται περίοδος οκτώ (8) μηνών για την προσκόμιση των απαραίτητων πιστοποιητικών, προκειμένου να αποδειχθεί η δυνατότητα έκδοσης του, και ακολούθως δίδεται προθεσμία δύο (2) ετών για την ολοκλήρωση της διαδικασίας έκδοσης του εν λόγω τίτλου.
Περαιτέρω, παρέχεται εξουσία στο Ανώτατο Δικαστήριο για την έκδοση Διαδικαστικού Κανονισμού με σκοπό τη διασφάλιση της αποτελεσματικής εφαρμογής των νέων διατάξεων του Νόμου. Προβλέπεται ρητώς, επίσης, η δυνατότητα απόδειξης εξόφλησης μέσω εγγράφου απαλλαγής (waiver) από αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή διαχειριστή πιστωτικών διευκολύνσεων.
Η νέα τροποποίηση εισάγει ουσιώδεις αλλαγές στο πλαίσιο μεταβίβασης ακινήτων με υφιστάμενα εμπράγματα βάρη, οι οποίες ενδέχεται να επηρεάσουν τα δικαιώματα και τις εξουσίες όλων των ενδιαφερομένων.
Παντελίτσα Τζιακούρη
Δικηγόρος
+357 22 755100
p.tziakouri@eklaw.com.cy
Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για περισσότερες πληροφορίες επί του θέματος και την παροχή εξειδικευμένης νομικής συμβουλής επικοινωνήστε με το δικηγορικό γραφείο Ηλιάδης & Κυριάκου Δ.Ε.Π.Ε. (τηλ.22755100, email: info@eklaw.com.cy)